Перепланировка: что нельзя и что можно — полный гид

До 2025 года процесс согласования перепланировки был настоящим испытанием для нервной системы. Требовалось:

1. Получить техпаспорт БТИ.
2. Заказать проект перепланировки у лицензированной организации.
3. Согласовать проект в Жилищной инспекции.
4. Получить разрешение.
5. Выполнить работы.
6. Пригласить сотрудников Жилинспекции для приемки.
7. Получить новый техпаспорт.
8. Внести изменения в ЕГРН.

Весь процесс мог занять от 2 до 6 месяцев и стоил от 30 000 до 150 000 рублей в зависимости от сложности перепланировки.

С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ.

Новые правила были добавлены в документ 30.12.2024 года. Они упрощают процедуру согласования для многих типов перепланировки квартиры:

• Введена категория "несущественных изменений", которые не требуют согласования вообще.
• Вместо приглашения в квартиру приемочной комиссии достаточно самому подать заявление на приемку перепланировки. Делается это на Госуслугах, заявление составляется в адрес Росреестра.
• Сокращен срок рассмотрения заявлений до 15 рабочих дней (вместо 45).
• Упразднена необходимость получения заключений от дополнительных инстанций для типовых перепланировок.

Это настоящая революция в сфере ремонта квартиры с перепланировкой. То, что раньше занимало полгода, теперь можно оформить за 3-4 недели. И еще — многие виды перепланировок перешли в категорию несущественных, что означает отсутствие необходимости их согласовывать.

Согласно новым правилам о перепланировке, следующие изменения считаются несущественными и не требуют согласования перепланировки:

1. Демонтаж ненесущих перегородок.
2. Устройство или заделка дверных проемов в ненесущих стенах.
3. Устройство арок в ненесущих стенах.
4. Замена инженерного оборудования без изменения мест подключения.
5. Устройство подвесных потолков.
6. Установка антресолей или кондиционеров.
7. Остекление балконов и лоджий (с некоторыми ограничениями).

Для проведения этих работ достаточно уведомить управляющую компанию о предстоящем ремонте и указать примерные сроки. В некоторых случаях может потребоваться техническое заключение о том, что затрагиваемые конструкции не являются несущими.

Несмотря на упрощение законодательства, список запрещенных изменений остался практически неизменным. Вот что нельзя делать при перепланировке квартиры ни при каких обстоятельствах:

1. Затрагивать несущие конструкции — стены, колонны, балки, которые обеспечивают прочность здания.
2. Переносить "мокрые зоны" над жилыми помещениями — например, устраивать ванную комнату над спальней соседей снизу.
3. Объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату без установки специальной перегородки.
4. Расширять жилую площадь за счет балконов и лоджий в домах с централизованным отоплением - то есть сносить балконную дверь, окно и подоконник.
5. Затрагивать вентиляционные каналы и шахты — их перекрытие или смещение.
6. Увеличивать нагрузку на перекрытия более чем на 150 кг/м².
7. Демонтировать подоконные блоки в несущих стенах.
8. Устраивать теплые полы от централизованной системы отопления.

К сожалению, клиенты часто приходят с визуально эффектными, но технически невыполнимыми идеями. Поэтому часть навыков дизайнера интерьера заключается в том, чтобы найти законный способ реализовать мечту клиента или предложить альтернативное решение, если первоначальная идея невыполнима.

Следующие изменения возможны, но требуют обязательного согласования перепланировки:

1. Объединение кухни и комнаты без перегородки. Можно, если в доме электроплита или при установке газоанализаторов и специальной вентиляции.
2. Перенос санузлов при соблюдении требований по гидроизоляции.
3. Расширение дверных проемов в несущих стенах, если ставите усиленные конструкции.
4. Демонтаж встроенных шкафов и кладовок, если они указаны в техпаспорте.
5. Остекление балконов в исторических зданиях.
6. Перераспределение мощности электрической сети.

Для всех этих изменений потребуется подготовить проект, пройти экспертизу и получить разрешение до начала работ.

1. Получите актуальный технический паспорт квартиры.
2. Проконсультируйтесь с инженером-проектировщиком о том, какие стены несущие.
3. Продумайте концепцию перепланировки исходя из законодательных ограничений.

Многие проблемы можно предотвратить, если нанести на план квартиры все несущие конструкции. Чтобы научиться дизайну интерьера и работать по закону, нужно начинать работу над проектом именно с этого.

Для упрощенной процедуры согласования в 2025 году вам потребуются:

1. Заявление на перепланировку (заполняется на Госуслугах).
2. Правоустанавливающие документы на квартиру.
3. Проект перепланировки, выполненный лицензированной организацией.
4. Техническое заключение о возможности проведения работ.
5. Согласие всех собственников жилья, заверенное нотариально.

C 2025 года все заявления на перепланировку подаются через единый портал госуслуг, что существенно упростило процедуру. Срок рассмотрения сократился до 15 рабочих дней, после чего вы получите либо разрешение, либо мотивированный отказ с указанием причин.

Подача заявления на Госуслугах выглядит как ответы на вопросы о том, затрагивались ли несущие конструкции, было ли ранее получено разрешение на перепланировку, участвуют ли в подаче заявления дети-собственники и т.д. И по завершении ответов на вопросы выходит список того, что еще нужно прикрепить к заявлению, срок выполнения услуги и ниже - кнопка с переходом на заявление. Кликаете на кнопку, и в бланке заявления прикрепляете отсканированные планы, документы и фото. Все - заявление подано.

В практике дизайнеров встречаются самые разные случаи проблем при согласовании перепланировки. Вот наиболее распространенные:

1. Начало работ до получения разрешения. Соблазн начать ремонт до официального согласования велик, но последствия могут быть печальными — от штрафа (2,5 тыс. рублей) до требования вернуть всё в исходное состояние.
2. Игнорирование "мокрых зон". Перенос ванной или кухни без должной гидроизоляции — верный путь к конфликтам с соседями и большим расходам на устранение протечек.
3. Самостоятельное определение несущих стен. Только специалист может точно определить, какая стена является несущей. Даже толстая стена может оказаться простой перегородкой, и наоборот.
4. Перегрузка электрической сети. Современные квартиры насыщены техникой, и при перепланировке часто требуется перераспределение электрических мощностей, что обязательно нужно согласовывать.
5. Игнорирование вентиляции. Закрытие или перенос вентиляционных каналов может привести к проблемам с циркуляцией воздуха во всем стояке, затронув соседей сверху и снизу.

Ремонт квартиры с перепланировкой — удовольствие не из дешевых, но есть способы оптимизировать бюджет:

• Выбирайте "несущественные изменения". Как мы уже говорили, многие виды перепланировок в 2025 году не требуют согласования, что экономит время и деньги.

Чтобы научиться дизайну интерьера на профессиональном уровне, необходимо изучить не только законы композиции и цвета, но и строительные нормы и правила. Иначе вы рискуете создавать красивые, но нереализуемые проекты.

Существует множество заблуждений о том, что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры:

Миф 1: "Если никто не заметит, можно не согласовывать"

Реальность: При продаже квартиры, страховом случае или жалобе соседей незаконная перепланировка может обернуться крупными штрафами и требованием вернуть всё в исходное состояние.

Миф 2: "В новостройках можно делать любую перепланировку"

Реальность: Новые дома так же имеют несущие конструкции и инженерные системы, которые нельзя нарушать.

Миф 3: "Согласование стоит дороже, чем штраф"

Реальность: С 2025 года штрафы за незаконную перепланировку увеличились и составляют от 2 000 до 50 000 рублей для физических лиц, при этом всё равно придется либо узаконить изменения, либо вернуть квартиру в исходное состояние.

Миф 4: "Для небольших изменений не нужен дизайнер"

Реальность: Именно в малогабаритных квартирах каждый сантиметр на счету, и навыки дизайнера интерьера позволяют максимально эффективно использовать пространство, соблюдая все нормы.

Понимание юридических аспектов перепланировки квартиры — неотъемлемая часть работы современного дизайнера интерьера. Если вы хотите профессионально заниматься дизайном или просто грамотно подойти к ремонту собственного жилья, важно разбираться в этих вопросах.

В "Лиге дизайна" мы не просто обучаем эстетической стороне профессии, но и даем практические знания о том, как реализовывать проекты в рамках закона. Наши преподаватели сделали по 10-20 перепланировок под разные запросы за свою практику и готовы поделиться реальными кейсами.

Учитесь дизайну интерьера комплексно, чтобы ваши проекты всегда были не только красивыми, но и реализуемыми.